Η σχέση οροφοκτησίας που συνδέει τους οροφοκτήτες ενός ακινήτου, παρουσιάζει εξ αντικειμένου ένα ευρύ φάσμα διαφορών, το οποίο λόγω της φύσεως και της εξουσίας του δικαιώματος, επιβάλλει την επίλυση τους, με εξωδικαστικές και συναινετικές διαδικασίες, όπως αυτή της Διαμεσολάβησης, προκειμένου η διαφορά να επιλυθεί φιλικά και όχι με δικαστική αντιπαράθεση που συντελεί στην πόλωση των μερών και αντενδείκνυται για υποθέσεις γειτονίας, όπου έχει αξία η διατήρηση των αγαστών ανθρώπινων σχέσεων. Μία κοινά αποδεκτή συμφωνία, από τα μέρη, οδηγεί σε αρμονική συμβίωση, χωρίς συνεχείς προστριβές, χωρίς νικητές και χωρίς ηττημένους (win-win solution).

Με τη σύσταση οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ΄ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Βασική αρχή στο δίκαιο της οροφοκτησίας είναι η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία καθιερώνεται με το άρθρο 4 του Ν.3741/1929. Οι τρόποι σύστασης οροφοκτησίας ορίζονται περιοριστικά στο νόμο και βασικώς είναι η ιδιωτική βούληση. Η σύσταση της, μπορεί να γίνει είτε οριζοντίως κατά ορόφους ή κατά διαμερίσματα ορόφων (άρθρο 1 παρ.1 ν.3741/1929, 1002ΑΚ), είτε καθέτως επί ενός ή επί περισσοτέρων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου, είτε με συνδυασμό αυτών των δύο. Η κάθετη διαφέρει από την οριζόντια ως προς το ότι η μεν οριζόντια προϋποθέτει μία οικοδομή, ενώ η κάθετη περισσότερες (τουλάχιστον δύο) οικοδομές κτισμένες στο ενιαίο οικόπεδο. Ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού έχει όλα τα δικαιώματα που προκύπτουν από την κυριότητα, δηλαδή έχει την εξουσία του κυρίου, εφόσον όμως η άσκησή τους δεν παραβλάπτει τη χρήση άλλων ιδιοκτητών και δεν μειώνει την ασφάλεια των άλλων ιδιοκτητών ή του οικοδομήματος, υπόκειται δηλαδή σε περιορισμούς. Επί οροφοκτησίας έχουν συμπληρωματική εφαρμογή οι διατάξεις του γειτονικού δικαίου των άρθρων 1003-1005 ΑΚ.

Η Διαμεσολάβηση αποτελεί κατάλληλη οδό εξωδικαστικής επίλυσης μιας διαφοράς που αφορά ζητήματα αστικών αξιώσεων σε διαφορές από οροφοκτησία, και τα μέρη, με τη συνδρομή του δικηγόρου τους, μπορούν να διαπραγματευθούν και να επιλύσουν εξωδικαστικά και συναινετικά με κοινά αποδεκτή συμφωνία, ζητήματα που προκύπτουν, όπως ενδεικτικά :
• άρση της προσβολής των εξουσιών που απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη, του οροφοκτήτη, από άλλο συγκύριο και η παράλειψή της στο μέλλον,
• παράβαση του Κανονισμού πολυκατοικίας
• χρήση κοινόχρηστων χώρων
• χρήση πυλωτής
• αξίωση διαχειριστή για τα οφειλόμενα κοινόχρηστα δαπανών από ιδιοκτήτη διαμερίσματος
• αποζημίωση λόγω φθοράς από υγρασία σε διαμέρισμα, διαρροή κλπ.

Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, η τήρηση της από τα μέρη, εξασφαλίζεται με το άρθρο 184 παρ. 4 του Ν.4512/2018, διότι το πρακτικό Διαμεσολάβησης αποτελεί τίτλο εκτελεστό (σύμφωνα με το άρθρο 904 παρ. 2γ΄ ΚΠολΔ) και μπορεί να περιβληθεί τον εκτελεστήριο τύπο του απογράφου.

Κατόπιν πρόσφατης τροπολογίας που κατέθεσε το Υ.Δ.Δ.Α.Δ. αναστέλλεται μέχρι την 16η.09.2019, η έναρξη ισχύος της υποχρεωτικής υπαγωγής στη διαδικασία της Διαμεσολάβησης του άρθρου 182 παρ. 1 α του Ν.4512/2018 για τις διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση οροφοκτησίας, τις διαφορές από τη λειτουργία απλής και σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας, τις διαφορές αφενός ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ΄ ορόφους και κάθετης ιδιοκτησίας και αφετέρου στους ιδιοκτήτες ορόφων, διαμερισμάτων και κάθετων ιδιοκτησιών

Πηγή : Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας Ι.Ν.ΚΑΤΡΑΣ – ΕΚΔΟΣΕΙΣ – ΑΝΤ.Ν.ΣΑΚΚΟΥΛΑ

Δέσποινα Σ. Λασκαρίδου, Δικηγόρος Παρ΄Αρείω Πάγω/Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια αστικών, εμπορικών και οικογενειακών διαφορών (TOOLKIT COMPANY – NL, ΚΕΔΙΠ, Υ.Δ.Δ.Α.Δ.) , Σύμβουλος Διαπραγματεύσεων