Η Διαμεσολάβηση μπορεί να είναι ιδιαίτερα αποτελεσματικός τρόπος επίλυσης των διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών ορόφων. Οι διαφορές συνιδιοκτητών ορόφων είναι εκείνες που προκύπτουν είτε μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας από τη σχέση της οροφοκτησίας είτε μεταξύ των διαχειριστών της πολυκατοικίας και των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων.
Οι πολυκατοικίες υπάγονται στις διατάξεις του Ν 3741/1929 δυνάμει συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών διέπονται από τις διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας. Τέτοιες διαφορές μπορεί να αφορούν την παράνομη χρήση των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας από ένα συνιδιοκτήτη κατά παράβαση των όρων του κανονισμού,την εκπλήρωση υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών κα.
Από τις πλέον συνηθισμένες υποθέσεις είναι η μη καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών από ιδιοκτήτη διαμερίσματος για την συμμετοχή του στις δαπάνες θέρμανσης ή τις δαπάνες επισκευής και συντήρησης των εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας.
Στις υποθέσεις αυτές με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών επιδιώκεται η είσπραξη των οφειλομένων κοινοχρήστων με την κατάθεση αγωγής στο καθ ύλην αρμόδιο δικαστήριο.Η αγωγή αυτή απαιτεί πολλά αναλυτικά στοιχεία προκειμένου να είναι ορισμένη. Η δικάσιμος αυτών των υποθέσεων ορίζεται στα κατά τόπους ειρηνοδικεία ή πρωτοδικεία ανάλογα με το ύψος των οφειλομένων, μετά από πολλούς μήνες ή ακόμα και χρόνια, με συνέπεια την επιπλέον συσσώρευση χρεών για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Συνήθως δε στο μεσοδιάστημα αλλάζει το πρόσωπο του διαχειριστή της πολυκατοικίας, εκλέγεται άλλος διαχειριστής ο οποίος συνεχίζει τη δίκη αλλά μπορεί να συμβούν και εντελώς απρόβλεπτες εξελίξεις στο πρόσωπο των διαδίκων. Απόφαση θα εκδοθεί σε πρώτο βαθμό τουλάχιστον μετά από 6 έως 9 μήνες υπό την προϋπόθεση ότι αυτή δέχεται την αγωγή, καθώς μεγάλο ποσοστό των αγωγών αυτών απορρίπτονται ως αόριστες για ασήμαντη αφορμή και πρέπει να ασκηθούν εκ νέου επιβαρύνοντας με επιπλέον κόστος τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Η δικαστική επιδίωξη των κοινοχρήστων δαπανών έχει συγχρόνως αρνητικές συνέπειες στις σχέσεις των συνιδιοκτητών καθώς αυτοί καλούνται να αντιδικούν ενώ συγχρόνως συμβιώνουν στην ίδια πολυκατοικία. Λίγοι είναι αυτοί που γνωρίζουν ότι μια τέτοια διαφορά θα μπορούσε να επιλυθεί εναλλακτικά με την εκούσια προσφυγή των μερών στο θεσμό της Διαμεσολάβησης γρήγορα και με λιγότερο κόστος.
Ήδη με το νέο νόμο 4512/2018 με τον οποίο τροποποιείται ο Ν. 3898/2010 για τη Διαμεσολάβηση προβλέπεται πλέον αφενός η υποχρεωτική ενημέρωση των συνιδιοκτητών και των διαχειριστών από το δικηγόρο τους για τη διαδικασία της Διαμεσολάβησης καθώς και η υποχρεωτική υπαγωγή, δηλαδή απόπειρα επίλυσης των διαφορών αυτών με Διαμεσολάβηση.
Είναι αληθινό ότι η διαδικασία της Διαμεσολάβησης θα επιβραδύνει την δικαστική επιδίωξη των κοινοχρήστων προς όφελος των οφειλετών ή θα επιβαρύνει τους συνιδιοκτήτες με μια επιπλέον ατελέσφορη διαδικασία ; Σίγουρα όχι αφού οι συνιδιοκτήτες και οι διαχειριστές καλούνται πλέον να αποπειραθούν να επιλύσουν τις παραπάνω διαφορές πιο γρήγορα και πιο οικονομικά. Τους παρέχεται η δυνατότητα αντί να αναμένουν μια δικαστική απόφαση μετά από μακροχρόνιο και επισφαλή δικαστικό αγώνα να καταλήξουν σύντομα και οικονομικά με τη βοήθεια ενός ουδέτερου τρίτου Διαμεσολαβητή, σε ένα πρακτικό Διαμεσολάβησης που θα περιλαμβάνει μια αμοιβαία αποδεκτή συμφωνία η οποία θα επιλύει οριστικά τη διαφορά και θα είναι άμεσα εκτελεστή χωρίς να μπορεί να προσβληθεί με ένδικα μέσα.
Η προσφυγή στη Διαμεσολάβηση δεν επηρεάζει τη δικαστική επιδίωξη των αξιώσεων κοινοχρήστων με τη διαδικασία της εκδόσεως διαταγής πληρωμής όπου αυτή είναι δυνατή.
Εφόσον όμως πρόκειται να επιδιωχθεί η είσπραξη κοινοχρήστων με την κατάθεση αγωγής η υπαγωγή στη Διαμεσολάβηση δεν προσθέτει επιπλέον χρονική καθυστέρηση αντιθέτως εξαντλεί την πιθανότητα οι διαφορές αυτές να επιλυθούν άμεσα και οριστικά με το λιγότερο δυνατό κόστος.
Μέσα από την συνειδητοποίηση, με την παρέμβαση του Διαμεσολαβητή, των συνεπειών που μπορεί να έχει και για τις δύο πλευρές η καθυστέρηση της επίλυσης της διαφοράς και την άρση των παρεξηγήσεων μιας προηγούμενης αρνητικής επικοινωνίας, παρέχεται στα μέρη η δυνατότητα να καταλήξουν σε μια κοινά αποδεκτή συμφωνία η οποία αποδεικνύεται σύμφωνα με την εμπειρία περισσότερο βιώσιμη καθώς τα μέρη είναι περισσότερο δεκτικά να την τηρήσουν εκούσια.
Η Διαμεσολάβηση αποδεικνύεται η ιδανική διαδικασία για τη διατήρηση αυτών των σχέσεων διαρκείας όπως είναι αναμφισβήτητα οι σχέσεις των συνιδιοκτητών ορόφων.
Παναγιώτα Λουκάκου
Δικηγόρος –Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια – Εκπαιδεύτρια Διαμεσολαβητών
